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蘇州樓市調控再出“組合拳” 收緊是主要特征

2019-07-26 15:02:23來 源:新華網      評論:0點擊:
  7月24日,蘇州再度祭出樓市重磅政策,從限售、限購及土地出讓等方面繼續升級當地房地産市場調控。這是繼5月多次調控後,當地再度出台樓市調控措施。業內人士認爲,蘇州自5月入列住建部約談示警城市後,加強調控是當地樓市降溫等必然之舉。此次政策多維度調控樓市,有助于當地樓市進一步回歸理性。對于存在房價上漲過快態勢的城市,樓市政策將從嚴從緊,貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”總體定位仍是調控的主要方向。
 
  收緊是主要特征
 
  “沒想到蘇州還針對土地出讓環節出台了措施。”一位全國性房企江蘇區域人士7月25日對中國證券報記者表示。此次蘇州出台的政策,對土地出讓環節的相關規定引人關注。
 
  《關于進一步完善全市房地産市場平穩健康發展的工作意見》顯示,要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度,競買企業應說明購地資金來源並作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整爲30%-50%區間設置,具體在出讓公告中設定。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。在現有的“一次報價”公開出讓方式基礎上,根據市場情況,明確出讓地塊所建商品房價格要求,引導競買人審慎理性報價。
 
  上述房企人士稱,這與北京等地實施的“限競房”政策類似,在土地出讓環節“明確出讓地塊所建商品房價格要求”,實際上限制了房企的多輪報價。“拿地時就限定好了商品房的價格,這就把拿地環節可能出現樓面價過高的情況遏制住了。”
 
  此外,蘇州明確了加大土地供應力度。上述意見指出,確定市區住宅用地計劃供應面積爲6000畝。其中,政策性住房用地不少于1800畝。
 
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲,此次蘇州樓市調控,充分顯示“穩地價、穩房價、穩預期”的總體政策思路。政策內容比較詳細,以收緊爲主要特征。這對于打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等都有較爲積極的作用。
 
  土地出讓環節管控的同時,在需求端,蘇州再度升級了“限購”、“限售”措施。
 
  首先,擴大了限售範圍。今年5月11日,確定在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房限售5年。此次限售範圍擴展至蘇州市區,包括姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區以及蘇州工業園區等區域。
 
  其次,外地居民在蘇州購買住房難度提升。上述意見指出,非蘇州市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍內申請購買第一套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。此前,非當地戶籍居民在購買首套房時只需要1年期的相關證明。
 
  房價漲約談至
 
  此次蘇州繼續從嚴從緊調控樓市,其背景是2019年以來當地房價上漲態勢明顯,並引來住建部的約談。今年5月,住建部對當時近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南甯4個城市進行了預警提示。
 
  克而瑞數據顯示,4月蘇州(含吳江)新建商品住宅成交均價爲21884元/平方米,環比上漲6.51%。
 
  二手房方面,安居客數據顯示,蘇州二手房均價自2018年6月以來連續13個月環比上漲,特別是5月以來環比漲幅明顯擴大。6月,蘇州二手房均價爲18417元/平方米,環比上漲4.80%,同比上漲20.84%。
 
  此外,土地出讓市場溢價率高。4月下旬,蘇州主城區出讓5宗地塊,總溢價率超過35%。部分地塊拍出了同區域的曆史最高價格。
 
  住建部約談之後,蘇州的動作明顯加大。5月11日,蘇州市人民政府發布《關于進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》,提出對蘇州工業園區全域新房及二手房的限售條件。5天後蘇州再次出招,將工業園區新購住房學位政策由5年調整爲9年。
 
  不過,這些調控措施發布後,市場仍在溫和上漲。鏈家網站數據顯示,蘇州二手房5月份的挂牌均價及參考均價分別爲26636元/平方米、26420元/平方米;從6月份的數據看,較5月分別上漲1575元/平方米和565元/平方米。從熱點區域看,蘇州工業園區周邊的二手房均價已突破4萬元/平方米,上漲態勢明顯。
 
  中原地産首席分析師張大偉表示,從政策力度看,當地政策不斷加碼而不是選擇一次到位,其意圖在于維持市場穩定,期望市場企穩而非趨冷。對于此次蘇州出台的政策,上述房企人士則認爲,這應該是蘇州近期調控的“終極模式”。“對市場降溫應該有所幫助”。
 
  張大偉表示,針對之前5月份政策繼續加碼限售,顯示出市場短期炒作氛圍濃郁,之前蘇州加碼政策對市場影響有限。本次政策加碼預計對市場的影響不會過于激烈。
 
  堅持“房住不炒”
 
  梳理2019年以來各地出台的樓市調控政策,盡管類似蘇州這樣兩個月內數度祭出調控組合拳的城市並不多,但繼續從嚴從緊、堅持“房住不炒”的總體定位的方向並未變化。
 
  中原地産數據顯示,2019年上半年,全國各地出台房地産調控政策達251次,相比2018年上半年的192次上漲31%。張大偉認爲,調控將遵循“穩地價、穩房價、穩預期”的全面要求,對調控不利的城市預計將繼續問責。
 
  業內人士表示,樓市調控遵循“因城施策”,各地政府的主體責任將更加突出。“從目前的調控體系看,住建部約談常態化、地方政府夯實主體責任,時刻緊盯樓市變化,金融監管部門嚴控熱錢進入樓市,多方有機結合形成房地産調控體系,確保樓市穩定。”
 
  值得注意的是,部分地區存在放松樓市管控的迹象。日前,開封收回了下發數日的取消當地限售期限決定,繼續實行“三年限售”。開封方面表示,未進行充分的市場調研和論證,對由此可能産生的市場影響缺乏充分的預判和評估。根據中國證券報記者的調研情況,開封房價目前呈現下降走勢。
 
  對此,上述業內人士表示,房地産市場因城施策,並不意味著各地可以根據房價走勢而貿然放松調控。對于房地産市場的總體調控思路還是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,著力建立和完善房地産市場平穩健康發展的長效機制,堅決防範化解房地産市場風險。同時,應健全城鎮住房保障體系和補齊租賃住房短板。
本文來源于上饒新聞網[www.bowatte.com]
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